Làn sóng bung hàng từ các dự án hàng trăm ha đang làm nóng thị trường phía Nam, nhưng cũng dấy lên lo ngại về khả năng hấp thụ khi nguồn cung tăng nhanh và giá vẫn cao.
Đầu tháng 8, Van Phuc Group khởi công và lên kế hoạch chào bán khu căn hộ Diamond Sky tọa lạc trên quốc lộ 13, sát tuyến metro số 3B. Dự án này có quy mô khoảng 296 căn hộ cao cấp, giá bán dự kiến khoảng 130 triệu đồng mỗi m2. Diamond Sky là phân khu cao tầng đầu tiên được triển khai tại khu đô thị Van Phuc City, một trong những đại đô thị ven sông lớn nhất TP HCM (198 ha), quy mô dân số ước hơn 45.000 người. Khu đô thị này đang triển khai hàng nghìn sản phẩm từ biệt thự, nhà phố, shophouse với giá bán dao động từ vài chục đến hàng trăm tỷ đồng mỗi căn.
Tại khu vực Tây Bắc TP HCM, T&T Group chuẩn bị mở bán giai đoạn hai của đại đô thị T&T City Millennia 267 ha ở Tây Ninh. Trước thời điểm này, doanh nghiệp đã khai trương phố đi bộ Millennia Journey và dòng sông Ánh sáng – hai hạng mục được VietKings công nhận kỷ lục quốc gia. Dự án áp dụng gói vay mua nhà lãi suất từ 3,9% một năm, hỗ trợ tối đa 90% giá trị tài sản, thời hạn tới 35 năm. Giai đoạn đầu, khoảng 500 căn nhà phố liền kề được chào bán, giá dự kiến 6-15 tỷ đồng mỗi căn.
Cũng ở Tây Ninh, Vingroup đang mở bán phân khu đầu tiên của Vinhomes Green City rộng 197 ha, giá từ 5-10 tỷ đồng mỗi căn. Khách mua được hỗ trợ vay 85% giá trị tài sản, lãi suất 0% trong 2 năm, giúp dự án ghi nhận gần 2.000 lượt đặt mua chỉ sau thời gian ngắn ra mắt.
Nam Long Group tăng tốc bán hàng tại loạt khu đô thị tích hợp như Waterpoint 355 ha (Tây Ninh), Izumi City 170 ha (Đồng Nai), Mizuki Park 26 ha (TP HCM) và Nam Long II Central Lake 43 ha (Cần Thơ). Ở Tây Ninh, chủ đầu tư ra mắt phân khu biệt thự The Pearl hơn 200 căn và khởi động khu căn hộ Solaria Rise 3 ha với gần 700 sản phẩm, mở màn cho cụm Solaria quy mô khoảng 4.000 căn hộ. Tại Đồng Nai, Nam Long điều chỉnh quy hoạch 1/500 Izumi City và chuẩn bị mở bán phân khu Izumi Canaria.
Ghi nhận từ VnExpress cho thấy nửa cuối năm, nguồn cung mới tập trung mạnh ở Tây Ninh, Đồng Nai và TP HCM, với nhiều dự án quy mô trên dưới 100 ha như Eco Retreat 220 ha (Tây Ninh); Aqua City 1.000 ha, Đại Phước 400 ha, Eco Village 55 ha (Đồng Nai); Global City 117 ha, Mizuki Park, Vinhomes Grand Park, Celadon City (TP HCM)…
Một khu đô thị đang triển khai tại khu Đông TP HCM. Ảnh: Phương Uyên
Theo Viện Nghiên cứu bất động sản Đất Xanh Services, năm nay thị trường dự kiến có hơn 100 dự án với khoảng 43.000 sản phẩm mới ra mắt, tăng 30-40% so với 2024. Riêng phía Nam chiếm hơn một nửa, chủ yếu từ các dự án khu đô thị quy mô lớn. Hãng tư vấn dịch vụ DKRA Group dự báo quý III, nguồn cung nhà ở khu vực này có thể đạt gần 11.000 sản phẩm, tập trung ở TP HCM (bao gồm Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ) và Tây Ninh (gồm Long An cũ). Trong đó, các dự án khu đô thị tích hợp quy mô lớn chiếm hơn 50% tổng lượng sản phẩm mở bán mới, tiếp tục dẫn dắt nguồn cung nửa cuối năm.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills TP HCM, nhận định sức cầu hiện tập trung ở những dự án được chủ đầu tư uy tín triển khai, đặc biệt là các đại đô thị quy hoạch đồng bộ, tiện ích hoàn chỉnh. Theo bà Hương, trong khi dự án nhỏ lẻ thường thu hút người mua bằng yếu tố giá cạnh tranh, sức hút của đại đô thị nằm ở quy mô, tầm nhìn quy hoạch và khả năng tích hợp nhiều tiện ích. Nhờ tiềm lực tài chính mạnh, hệ sinh thái đa dạng và thương hiệu bảo chứng, những năm qua các dự án đại đô thị vẫn được cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư quan tâm.
Tuy nhiên, bà Hương cũng cảnh báo việc nhiều chủ đầu tư ồ ạt phát triển các dự án lớn dễ khiến thị trường cùng lúc tiếp nhận một lượng lớn nguồn cung, kéo theo rủi ro “bội thực” nhà ở, nhất là khi dòng sản phẩm triển khai ở các khu đô thị tích hợp thường có giá không thấp, không dễ tiếp cận.
Đồng tình, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng, nếu trước đây, dự án 500-1.000 ha đã được xem là lớn, nay thị trường xuất hiện siêu đô thị 4.000-5.000 ha, thậm chí 10.000 ha – quy mô chưa từng có. Phần lớn các dự án này nằm gần hạ tầng chiến lược, được đầu tư bài bản và có giá bán cao, dễ vượt khả năng chi trả của đa số người mua.
Ông Kiên lo ngại, khi nguồn cung tăng mạnh mà giá vẫn neo cao, thanh khoản có thể bị ảnh hưởng, đặc biệt với nhóm khách hàng trẻ. Nếu thiếu chiến lược phát triển phù hợp, thị trường có nguy cơ chuyển nhanh từ thiếu cung sang dư cung ở quy mô lớn.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng không phải khu đô thị quy mô nào cũng có chất lượng tốt, thanh khoản ổn định. Thị trường những năm qua có không ít dự án lớn triển khai nhưng quy hoạch kém chất lượng, dẫn đến xây xong bỏ hoang, không người về ở, gây lãng phí. Trong khi đó, giá liên tục bị đẩy lên cao, người có nhu cầu ở thực ngày càng khó tiếp cận.
Từ nay đến cuối năm, cuộc đua bán hàng tại các đại đô thị sẽ tiếp tục nóng, nhất là ở vùng ven và những địa phương hưởng lợi từ hạ tầng mới. Sức nóng này vừa phản ánh niềm tin thị trường đang hồi phục, vừa đặt ra câu hỏi về sức mua bền vững. Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt, sự linh hoạt trong chính sách bán hàng và chiến lược dài hạn vẫn là chìa khóa để cả doanh nghiệp lẫn người mua về đích an toàn.
Phương Uyên